Obchody bez obchodu

Před půlrokem v naší čtvrti postavili obrovské obchodní centrum.
Vůbec první pro šestý pražský obvod. Dali mu příznačný název Šestka a zřídili kvůli němu speciální autobusovou linku zdarma. Museli, protože Šestka stojí zastrčená v polích mezi úplnou periférií Prahy a ruzyňským letištěm.
Zato zabírá 30 tisíc metrů čtverečních, vlastní důmyslně řešené velkokapacitní parkoviště na střeše budovy a najdete v ní značky, které se nikde jinde neprodávají.
Jenže o tom skoro nikdo neví a parkoviště Šestky bývá poloprázdné. Kde asi udělali inženýři chybu?

TROCHA STATISTIKY

Podle odhadů společnosti Incoma Research existuje v České republice tolik prodejních ploch, že na každého obyvatele připadá jeden metr čtvereční a tento podíl neustále roste. Nejvíce k němu přispívají právě velká obchodní centra, na něž sice připadá jen pětina celkové rozlohy, v tržbách je ale jejich podíl mnohem vyšší.
„V databázi máme připravených asi padesát projektů nových obchodních komplexů, z nichž patnáct je jenom v Praze,“ říká manažer Incomy Tomáš Drtina. V hlavním městě se momentálně pracuje na pěti: Palladium na náměstí Republiky (39 tisíc metrů čtverečních), Arkády na Pankráci (45 tisíc metrů čtverečních), Galerie Fénix na Vysočanské (10 tisíc metrů čtverečních), Prague Outlet Center Štěrboholy (18 tisíc metrů čtverečních) a Outlet Aiport Praha (48 tisíc metrů čtverečních). Otázka zní, kde chtějí vzít zákazníky.
Jestliže totiž první velké obchodní centrum v Praze na Černém Mostě vzniklo před deseti lety a od začátku vykazovalo až pohádkové zisky, dnes už musí soupeřit s neuvěřitelně dravou konkurencí. Sice se může opřít o obyvatele velkého sídliště, má výhodu v blízkém multikině, prodejně IKEA a dalších obchodech, pro nemotorizované obyvatele centra Prahy se ale stává neatraktivním. Proč by jezdili na konečnou metra, když jim stejné služby nabídne několik podobných center přímo ve městě?

POLEPY JEDNOTEK

Stejně uvažovali i investoři obchodních center Stodůlky a Galerie Butovice, jež vyrostla přímo mezi dvěma velkými úspěšnými obchodními komplexy: Metropolí Zličín a Novým Smíchovem na Andělu. Proč by lidé ze sídlišť Nové Butovice a Stodůlky jezdili půl hodiny metrem jinam, když jim podobné centrum vyroste přímo pod nosem?
Jenže chyba lávky. Stodůlky i Butovice balancují na existenční hraně, a pokud se do nich vypravíte, uvítají vás poloprázdné obchody a výlohy polepené pestrobarevnými tapetami.
Jde o takzvané polepy jednotek. Mají vytvořit dojem zaplněnosti centra, i když ne všechna prodejní místa mají nájemce. Jenže když se na vás z poloviny výloh usmívá stále tatáž šťastná rodinka na nákupech, i méně chápavému zákazníkovi dojde, že něco není v pořádku. V reklamních letácích a propagačních materiálech na polepené výlohy samozřejmě nenarazíte.
Vyvolávají dojem neúspěšnosti, nepřitáhly by zákazníky. Neobjevují se ani na novinových fotografiích. Správci obchodních center si dávají velký pozor, aby na jejich území nepronikli novináři. Když jsme s fotografem Janem Šibíkem žádali správkyni Galerie Butovice o povolení k fotografování, odpověděla nám, že v podstatě nemá nic proti, ale musíme se omezit jen na přízemí: „V prvním patře je fotografování zakázáno.“

HONIČKA S OCHRANKOU

V Butovicích jsme okamžitě zamířili do prvního patra. Uvítala nás pěkná skupinka „polepů jednotek“, důmyslně fingovaných jako reklama na další služby v centru. Stačilo jedno cvaknutí fotoaparátu a už jsme měli za zády ochranku. Fotografii jsme museli vymazat a fotoaparát putoval do brašny. Brzy jsme pochopili proč. Z třiceti obchodů na patře bylo dvaadvacet „polepených“ nebo v nich zůstalo zboží, ale byly evidentně zavřené.
„To jsou nájemci, kteří se rozhodli centrum opustit, ale nedomluvili se na tom se správcem,“ prozradil mi o den později advokát Marek Odrobina, právní zástupce několika nespokojenců, kteří se přou se správcem Galerie Butovice o výši nájemného a právo opustit centrum dříve, než je k tomu zavazuje nájemní smlouva. Ta se obvykle podepisuje na deset let nebo na pět s opcí na dalších pět let.
Zavřené obchody se zbožím jsou podle Odrobiny smutným důsledkem „nedohody“ mezi nájemci a správcem centra: „Někteří se prostě rozhodli odejít a začali odnášet zboží z obchodu. V tom jim ale začala bránit ochranka nákupního centra, protože podle správce šlo o věci, na něž měl zadržovací právo kvůli nevypořádanému nájemnému.“ V některých případech se ochrance skutečně podařilo zavřít roletu obchodu a zboží zůstalo uvnitř opuštěného obchodu. O to se teď původní majitelé s centrem soudí.

ZAPLAŤ A PAK SE UVIDÍ

Pokud si chcete pronajmout místo v obchodním centru, správce vám ho dodá jako holoprostor s dírami ve stěně. Elektřinu si musíte zavést sami, čeká vás dláždění podlahy, úpravy stropu, podhledů, koberce, regály a další úpravy. Pokud se rozhodnete centrum opustit a najdete si za sebe náhradního prodejce, logicky chcete, aby vám všechny tyto původní náklady uhradil. Když žádný nový nájemce není, chcete je po správci centra. Jenže ten je nezaplatí, protože má finanční problémy. A tak vás násilím drží v budově, protože jste jeho jedinou jistotou, ať už máte zákazníky, nebo ne.
Bavit se o téhle taškařici se správkyní centra nebo, nedej bože, přímo s jeho majitelem, investiční společností Babcock&Brown (od vzniku Galerie Butovice už třetím v pořadí), je zhola nemožné. Manažerka Kateřina Milatová po týdnu děkuje e-mailem za zájem, ale koženě sděluje, že „v souvislosti s připravovaným materiálem o velkých obchodních centrech nechceme zodpovídat žádné dotazy ani nijak vystupovat“.
Zvenku to přitom nevypadá, že by Galerie Butovice byla nějak neúspěšná. Parkoviště před obchoďákem je zaplněné stejně jako u sedm kilometrů vzdálené Metropole Zličín. S jedním podstatným rozdílem: zatímco na Zličíně řidiči odcházejí za nákupy, v Butovicích používají neplacené parkoviště ti, kteří nenašli volné místo na sídlišti. Nakupovat nechtějí. A když ano, zajdou do hypermarketu v přízemí.
Naprosto stejně, ne-li ještě hůř, je na tom blízké obchodní centrum Stodůlky, které už muselo uzavřít první patro, což se podle Lidových novin stalo i rok starému projektu Novodvorská Plaza. V obchodním centru Eden se podobně jako v Butovicích vzbouřili nespokojení nájemci, poloprázdnem zeje i nákupní galerie Celnice u Obecního domu, které navíc brzy přibude konkurence v podobě superobřího centra Palladium.

ZÁLEŽÍ NA MAJITELI

„Samozřejmě že mnoho projektů má na počátku potíže. Velmi záleží na tom, zda vlastník je dlouhodobý a investuje prostředky pro rozvoj centra do doby, než se zavede. Důležitá je i správa centra, přístup k nájemcům i vlastníkům,“ konstatuje Pavel Klimeš, manažer společnosti Euro Mall Centre Management (EMCM). Firma spravuje deset velkých obchodních center v celé republice, včetně pražské Šestky. U té pan Klimeš připouští určité problémy, svádí je ale na absenci propagace, což se prý brzy změní. Změní se i návyk místních obyvatel jezdit za nákupy do Metropole Zličín?
Potíž je v tom, že řada investorů ustrnula v přesvědčení, že stačí postavit centrum a zákazníci do něj už přijdou sami. Nájemcům naslibují tisíce nakupujících denně, písemně jim ale návštěvnost negarantují. Když pak podepíšete nájemní smlouvu, musíte platit, i když nemáte žádný zisk. Marné je volání po odpovědnosti investora nebo správce centra, který sliboval dětské koutky, multikino nebo lávku pro pěší přímo z blízké stanice metra. Šetří se na reklamě, šetří se na každém výdaji navíc. Výsledkem jsou tragikomické reklamní kampaně na vánoční nákupy „bez stresu“. Což je sice fajn z pohledu zákazníka, ale obchodník aby si z toho hodil mašli.
„Dnes je podle mne naprostou nezbytností předem si spočítat, jak může chystané centrum dopadnout.
Většina developerů si analýzy dělá, ne vždycky si ale nechají udělat i nějakou nezávislou oponenturu, protože jsou z principu optimisté. Jenže trh není nafukovací,“ říká Tomáš Drtina z Incoma Research. Investoři prý dělají zásadní chyby v tom, že nedokáží svoje centra správně profilovat a dobře zasadit do prostředí. Bez nové profilace a reklamy ale řada současných nákupních zón zanikne. „Nestačí mít dobré centrum, je třeba o tom dát taky patřičně vědět,“ varuje Drtina.

TRH BEZ PRAVIDEL

„Jestli budou nějaká centra krachovat? Tak silné slovo bych nepoužíval.
Pokud se ale podíváte do bývalé NDR, tak dnes některá bývalá obchodní centra slouží třeba jako skladiště,“ říká analytik Tomáš Drtina. Právě v Německu přitom existují jasná pravidla a limity: pokud ve středně velkém městě existuje už jedno velké obchodní centrum, další tam vzniknout nemůže. To potvrzuje i Pavel Klimeš z EMCM: „U nás žádná taková pravidla a limity nejsou, takže dokud bude poptávka investorů po tomto charakteru investic, bude sílit i konkurenční boj.“ Klimeš se dokonce nebojí mluvit o postupné kanibalizaci center mezi sebou. Bez vhodné specializace, dobrého marketingu a správně zvoleného mixu služeb prý nelze vyloučit ani první krachy. Co se pak bude dít s prázdnými obchodními komplexy? A neměla by si města stanovit pro jejich výstavbu jasnou koncepci?
Praha ji podle bývalého primátora Jana Kasla měla. Vznikla už v letech 1993–94. „V budoucím, tehdy připravovaném strategickém rozvojovém dokumentu se nakonec podařilo zakotvit tři základní možná místa pro nadregionální nákupní centra – východ Černý Most, západ Zličín a sever Letňany.“ Jenže další vývoj byl natolik živelný, že se zcela vymkl záměrům města. Podle Kasla to ale nevadí: „Stále ještě nejsme na stejné úrovni rozlohy nákupních ploch jako v ostatních zemích EU. Trend se mění směrem ke kvalitě, vývoj naopak vidím v rozvoji centrálních zón, návratu k nákupům ve městě …“
Martin Bayer, ředitel českých poboček firem Kodak a Comfor, a tedy nájemce obchodních ploch ve velkých centrech, je jiného názoru. V Lidových novinách nedávno prorokoval brzký konec neúspěšných nákupních galerií: „Velké potíže s tím mají například v USA nebo Británii, nás to čeká zhruba za pět let.“ O opuštěné plochy se podle něj zřejmě podělí čínské nebo vietnamské „obchodní špičky“. Místo luxusních butiků vietnamské tržnice …

PŘIJDOU KRACHY?

V Česku zatím žádné velké obchodní centrum nezkrachovalo.
Radnice v Ostravě-Martinově ale řeší problém, co s budovou bývalého hypermarketu Billa, který se rozhodl odejít blíž centru a zanechal po sobě betonovou škatuli s rozsáhlým parkovištěm. A to jde „jen“ o nějakých pět tisíc metrů čtverečních.
Co se bude dít s opuštěnými velkými nákupními centry? Stanou se z nich prázdná útočiště bezdomovců? V případě Galerie Butovice není takový scénář vůbec nereálný.
„A to je jenom jeden barák u sídliště. Ale až to začne padat ve velkém, budou ta centra padat najednou a zůstanou tady baráky za šílené milióny jen tak, protože se prostě někdo rozhodl, že si postaví obchodní centrum,“ varuje Marek Odrobina. A zákazník? Ten přejede do Palladia nebo na Nový Smíchov. Je to blíž a mají tam lepší akční slevy.

Co si o budoucnosti obchodních center myslíte vy?