Vyplatí se investovat do vlastního nebo bydlet v nájmu? Nejen na to odpovídá Martin Slaný, ekonom skupiny DRFG
Martin Slaný je hlavním ekonomem finanční skupiny DRFG, která je aktivní jak v oblasti rezidenčního, tak komerčního developmentu. Vystudoval národní hospodářství a finance na pražské Vysoké škole ekonomické v Praze, kde nadále přednáší. Působil také jako ekonomický poradce bývalého prezidenta České republiky. Protože se s Martinem známe dlouhá léta, rozhovor proběhl výjimečně v rovině tykání.
V rozhovorech v poslední době odmítáš všeobecnou pravdu, v jejímž rámci se hovoří o krizi bydlení v České republice. Můžeš to vysvětlit?
Tento pojem je velmi široký, a navíc vzbuzuje pocit, že nemáme kde bydlet. Myslím ale, že většina z nás má střechu nad hlavou. Otázkou je, zdali bydlíme ve vlastním a jak se vyvíjejí náklady na bydlení. Opravdová krize by byla, pokud by extrémně narůstal počet lidí bez domova i těch, co žádají o příspěvek na bydlení. Ale to se neděje. Takže krizi máme – ale vlastnického bydlení.
Zavinili jsme si to názorem, že je nutné nějakou nemovitost vlastnit? Nebo je to přirozený běh dějin a finančního světa?
Kromě dalších faktorů bych řekl, že platí obojí. Definice krize vlastnického bydlení není o tom, že se zvyšují ceny nemovitostí samy o sobě, ale že utíká růst cen růstu příjmů. Nemůžeme si prostě dovolit stejný byt velikostně i kvalitativně jako před zhruba sedmi lety, kdy skončila mnohaletá stagnace. Měli jsme tu ekonomiku, která od roku 2008 de facto nerostla, pak přišel dynamický růst a ten se projevil také v cenách nemovitostí.
Jaké jsou hlavní důvody toho, že tyto ceny „ulítly“ příjmům?
Na straně poptávky po vlastním bydlení ji stimulovaly nízké úrokové sazby – prostě vzít si hypotéku bylo levné. Řada lidí, jež si pořídila takzvaný investiční byt, uvažovala způsobem: Vezmu si hypotéku a budu ji umazávat ze získaného nájmu. Při velmi nízkých výnosech se smazávaly rozdíly mezi aktivy. A protože nemovitosti jsou pro Čechy takovým bezpečným přístavem, volby konzervativnějších investorů padly často právě na výběr nemovitosti. Jiný problém máme ale na nabídkové straně, a to, že se nestaví bytové domy. V Praze dnes postavit bytovku trvá téměř 10 let. Všechna byrokracie, včetně stavebního řízení a povolovacích procesů, projekty prodražuje a investoři v nich mají peníze alokované dlouhou dobu. V potaz musíme vzít i dlouhodobé trendy související s demografickým pohybem – když se ekonomice daří, velká města natahují pracovní sílu. A ti lidé musí někde bydlet. Navíc vidíme i dlouhodobý trend v růstu počtu domácností o málo členech; lidé jsou déle single nebo z důvodu rozvodovosti hledá pak každý své bydlení.
Co bys jako ekonom v této situaci poradil? Koupit byt za každou cenu, nebo bydlet v nájmu?
Pokud chce někdo bydlet ve vlastním, určitě primárně zkoumá, zda na to má, jestli příjmy dosáhne na hypotéku. Nicméně každý máme nějaké preference; někdo chce bydlet ve vlastním, někdo má životní styl, který to neumožňuje, nebo preferuje život v nájemním bydlení. Takže konkrétní odpověď neexistuje, je to individuální. Obojí si tak i dnes místo na trhu najde.
Dalším faktorem při výběru je asi infrastruktura…
Kvalitní infrastruktura určitě trh a nabídkovou stranu zvětšuje. Otázkou je, zda u nás infrastruktura trochu „nezaspala“. Zkusme porovnat propojení Prahy s městy do vzdálenosti 100 kilometrů se západními zeměmi. Tam jde o jeden urbanizační celek, lidé za prací dojíždějí do velkého města. U nás mobilitu výrazně omezuje to, když cesta místo půl hodiny rychlovlakem trvá dvě hodiny a musíte přestupovat. Neboli infrastruktura je další faktor růstu cen. Tudíž radit, zda to, nebo ono, závisí opravdu na preferencích klienta. A samozřejmě na tom, co mu dovolí jeho finanční situace.
Čeká nás podobná situace jako jinde v Evropě, tedy rozvoj spíše nájemního bydlení? Nebo je to jen výkyv a vrátíme se zpět k tomu, kdy si všichni brali hypotéky?
Trh u nás je oproti tomu na Západě vychýlený; máme extrémně velký podíl vlastnického bydlení. Což je dané historickými souvislostmi, kulturními charakteristikami i tím, že jsme v devadesátých letech privatizovali velkou část bytového fondu. Ten podíl bude velký stále, nepočítám, že bychom na tom byli brzy jako na Západě, ale vlastnické bydlení bude určitě postupně klesat. Ekonomické podmínky k tomu lidi dotlačí. A jestli nás čeká návrat? Nemyslím si, že si někdo s průměrným nebo lehce nadprůměrným příjmem bude moct pořídit vlastní bydlení v širším centru Prahy nebo Brna – nic takového možné není a ani do budoucna už nebude.
Vaše firma se mimo jiné zabývá i investicemi do komerčních nemovitostí. Jaká je situace na tomto trhu?
Oproti rezidenčnímu je značně diverzifikovaný, členěný. Má tři základní sektory: maloobchodní prodejny a plochy, kancelářské prostory, nakonec logistiku a průmyslové stavby. Vývoj v každém z nich je různorodý. A na rozdíl od rezidenčních nemovitostí u komerčních nejde o samotnou stavbu, jako o nájmy, jak se daří nájemcům. U kancelářských prostor výstavba a poptávka v posledních letech klesly, nejvíce během covidu: firmy, jež přišly o příjmy, logicky sáhly do nájmů, které jsou jedním z dominantních nákladů. Určitě se změnil i pohled firem na velikost a efektivitu kanceláří. Sdílené prostory a home office se dnes už staly standardem. Segment maloobchodních ploch je u nás už velmi saturovaný. Co se týče průměrné prodejní plochy na počet obyvatel, jsme de facto na úrovni Německa či Rakouska. Prostor pro akceleraci ploch chybí a dochází k takzvanému redevelopmentu – obměňování prodejních ploch. V oblasti logistiky a průmyslových staveb nastal v posledních dvou až třech letech obrovský boom, nárůst poptávky i cen. Především díky růstu e-commerce, on-line a zásilkového prodeje.
A z pohledu běžného člověka, co chce investovat své úspory, jsou zajímavé komerční nemovitosti, nebo raději si má pořídit investiční byt?
Éra vlastních investičních bytů je pryč. Po započtení všech nákladů je dnes výnos takových bytů ve velkých městech jedno až dvě procenta. To dnes dodá jakýkoliv jiný investiční nástroj. Komerční nemovitosti jsou mnohem zajímavější, ale zde je dostupná pro běžného člověka jen jediná cesta – skrze institucionální fondy investování, jako jsou třeba podílové fondy. I u takto konzervativních aktiv dnes lze dosáhnout na výnos až šesti procent.
Co se týká podmínek na trhu – patří sem určitě i nějaké předvídatelné ekonomické prostředí. V případě komerčních nemovitostí a investorů mne zajímá, jak je ovlivňuje současná politika naší země, především úroky nebo takzvaná windfall tax (daň z neočekávaných zisků).
Růst úrokových sazeb, který zažíváme už tři čtvrtě roku, znamená výrazné zdražení financování projektů. Na domácím trhu nás to dost omezuje a jako ostatní hledáme příležitosti tam, kde mají nižší úrokové sazby; tedy primárně v eurozóně nebo kde je na trhu komerčních nemovitostí dominantní euro, například v Polsku. Z nedávných dat ČNB plyne, že průměrná úroková sazba z úvěru je v České republice osm až devět procent, zatímco z eurového úvěru jen dvě procenta. Tento obrovský rozdíl vymezuje úspěšnost projektu. Na druhou stranu vyšší náklady vytvářejí tlak na efektivnost: přednost mají projekty, jež aspoň zpočátku unesou vyšší financování. Co se týká windfall tax a podnikatelského prostředí – to je taková Achillova pata české ekonomiky. Jsme-li v podobné situaci, kterou tu máme poslední tři roky, kdy ekonomiku nejvíce určují nepředvídatelné vnější vlivy, jako jsou covid či válka na Ukrajině, o to větší by měl být tlak na vládu, aby podnikatelské prostředí stabilizovala. Ne obráceně. U té windfall tax jsou důsledky ještě dalekosáhlejší, protože to má negativní dopad i na investory, kapitálový trh. Vnáší to do systému další nejistotu.
Pokud někde nemůžu předpovídat ekonomické prostředí, asi budu investovat jinde. Jaká z toho vede cesta?
Z pohledu někoho, koho zajímá národní hospodářství: jestli je něco potřeba, tak je to aspoň střednědobý plán toho, co bude vláda dělat. A to není kritika jen téhle a předchozí vlády, ale vlád předešlých 20 let, kde chybí nějaká jasná strategie. To, že se v ekonomice stane něco mimořádného, na co musíte mimořádně reagovat, se dá předpokládat. My jsme ale teď v takové situaci, jako když pejsek s kočičkou pečou dort – najednou do mísy dáváme nejrůznější opatření a nápady… Sama o sobě mohou být některá dobrá, některá horší, ale dohromady se to nedá jíst. A to je ten problém: celistvost a nějaká koncepce v naší hospodářské politice zkrátka zcela chybějí.
Pokud jsou úrokové sazby z úvěrů u nás a v eurozóně tak rozdílné a do komerčních nemovitostí se vyplatí investovat jinde, logicky vyplývá otázka – není čas přijmout euro?
Představa, že tím vyřeším problém, je, myslím, fatálně chybná. Máme teď vysoké úrokové sazby, protože máme vysokou inflaci. A tu jsme si z velké části způsobili doma. Jsem zastáncem toho, že inflace je vždycky poptávková – během covidových let 2020/21 jsme si při razantním propadu výroby v ekonomice udrželi příjmy. Někde, třeba ve veřejném sektoru, dokonce razantně vzrostly. Takže v oblasti příjmů, když to řeknu obecně, jsme žádnou krizi nezaregistrovali. V ekonomice je vždycky něco za něco. Přirovnal bych to k pití alkoholu; když se člověk napije, tak pocítí ten opojný efekt, přeneseně zachráníme pracovní místa a nikomu se nic nestane. No ale druhý den přijde kocovina, tou je ta inflace.
V tom se ale moc nelišíme od Evropy, kde inflace také roste.
Ano, příčiny inflace jsou i tam podobné. Lišíme se však v možnosti léčby. Na rozdíl od Evropy má naše centrální banka možnost využít naplno sílu úrokových sazeb tam, kde mají být použity – využít měnovou politiku tak, aby se snažila snížit inflaci. Na rozdíl od eurozóny, kde je dnes měnová politika determinována fiskální politikou. Pokud by se tam zvýšily úrokové sazby na naši úroveň, je ohrožena stabilita celé eurové oblasti, protože se stanou nesplatitelné dluhy Řecka, Itálie a dalších… Já obecně považuji vlastní měnu za výhodu, je to jakýsi tlumič vnějšího šoku. Myslím, že koruna funguje velmi dobře. Druhá rovina je, že euro není jen kurs, ale celé institucionální prostředí, které s eurem souvisí. V uplynulých 20 letech existence této měny jsme viděli, jak je to celé postavené naruby. Základní mantrou na začátku bylo, že nikdy nesmí dojít k přímému financování vlád. Přišla první krize a hned se to porušilo. Téměř v žádném ekonomickém aspektu to není jedna homogenní oblast. Nicméně debata o euru by měla začít tím, jestli česká koruna naší ekonomice nepomáhá. Pak bych se teprve bavil o tom, zda a čím ji nahradit a jestli právě eurem. Ale osobně myslím, že k tomu není důvod.
Je to tedy česká koruna, která nás podrží, a můžeme čekat lepší zítřky?
Dobré je nečekat a něco pro to dělat, samo nic nepřijde. Teď si bezesporu projdeme krizí. Ekonomika se ochlazuje, jde jen o to, úplně ji nesrazit na kolena. Ale nepůjde to, aniž by nevzrostla nezaměstnanost a nesnížila se kupní síla obyvatel. Máme tady ohromný projev nerovnováhy v ekonomice a bude nějakou dobu trvat, než se situace vrátí zpátky. Ale bezesporu česká měna nám pomáhá a je to prvek, který je dlouhodobě přínosný.
