Čeká nás hluboký pád cen nemovitostí, ale hypotéky už nikdy nebudou tak levné jako dřív
Zlevnění nemovitostí, jemuž nikdo nevěřil, se v posledních měsících stalo skutečností. Suverénní vystupování expertů na téma, jak byty nemohou zlevnit, protože se jich málo staví a materiál je stále dražší, se rozpustily jak ranní mlha o babím létě. Vždy to byl nesmysl.
Nová výstavba sice má na ceny domů a bytů jistě svůj vliv, ale rozhodující slovo má vždy poptávka a ta je dominantně určována kombinací růstu reálných příjmů a dostupnosti hypoték, zejména výše jejich úročení. A sazby hluboko pod dvě procenta prostě bez debat byly extrémní a neživotaschopné.
Právě dlouhodobě nízké úroky a měnová expanze čili srozumitelněji tištění peněz centrální bankou byla hlavním důvodem extrémního zdražování bytů v Česku. Po tři minulé roky rostly ceny nemovitostí v Česku v průměru o 25 procent ročně, což bylo bezkonkurenčně nejrychlejší zdražování v Evropě a bylo předzvěstí celkového růstu ostatních cen, který nás postihl letos. Bývalé Rusnokovo vedení ČNB nyní vnímáme jako velké bojovníky s inflací, nicméně ve skutečnosti to byla právě jeho bankovní rada, která držela i před covidem úrokové sazby příliš nízko a přihlížela, jak se zatápí pod inflačním kotlem, což ceny nemovitostí jasně signalizovaly.
Paradoxně právě strach z důsledků tištění peněz vedl bohaté lidi s vysokými úsporami k investicím „do cihel“. Víra, že peníze uložené do baráku se neznehodnotí, v těchto měsících bere za své a hodnota jejich majetku citelně klesá. Dokonce více než na spořicím účtu v bance. Mohou věřit, že se ceny vrátí na své zázračné úrovně, ale musí se smířit s tím, že to bude trvat řadu let. Tedy pokud se centrální banky poučí a nebudou opakovat stejné chyby. Ale před tím ještě budou ceny bytů a domů pokračovat v hlubokém pádu. ČNB porovnává pravidelně cenu nemovitostí s faktory, které mají vliv na schopnost lidí splácet hypotéky či na návratnost investice z nájmů. Sleduje tak, jak se může vyvíjet čerstvá poptávka po bytech. Podle posledního hodnocení jsou nemovitosti pro lidi s mediánovým příjmem, tedy tím, co bere většina lidí, nadhodnoceny stále o 60 procent a z hlediska investorů do nájemního bydlení o 40 procent. Podíl domácností, které si mohou bez problémů dovolit financovat současnou cenu hypoték, je pak pod deseti procenty. Prostor pro další zlevňování je tedy dost velký.
Těm, kdo čekají na lepší časy pro pořízení bydlení, tak lze i nyní doporučit velkou dávku trpělivosti, protože ceny budou klesat ještě dlouho. Navíc ČNB dává svou politikou najevo, že je smířena s delší dobou, po níž nás bude trápit inflace, a tudíž i vysoké úrokové sazby. Teprve po tom, až začnou klesat, přijde ten správný okamžik pro investici. I tak by ale měl každý počítat s tím, že doba hypoték za jeden a půl procenta se nevrátí a úročení lze čekat někde kolem čtyř procent. A tomu budou pochopitelně odpovídat i splátky a požadavky bank na výši příjmu.
