Vladimír Pikora: Na trhu nemovitostí je bublina, pokles cen se blíží
Velmi často se mě lidé ptají, co mají dělat, když si chtějí pořídit nový byt. Má odpověď je nepotěší: „Čekejte a šetřete!“ Stejně vysoký hospodářský růst už dlouho nevydrží a byty za rekordní ceny kupují dnes ti, kdo se zbytečně unáhlí. Až přijde krize, byty zlevní. Na trhu nemovitostí je bublina.
Ceny bytů se podle mě nyní ve většině míst pohybují blízko maxim. Podle HB indexu ceny bytů za poslední rok podražily o 11 procent. To je hodně. Tempo růstu cen už ale zpomaluje. To je typické pro blížící se vrchol.
Průměrná cena bytu v Praze za posledních osm let vyskočila o 39 procent. Ceny už jsou tak vysoko, že na ně běžní lidé nedosáhnou, i když se zadluží až do smrti. Ještě horší je situace, když se zaměříme jen na nové byty. Tady rostou ceny naprosto raketově. Developeři vidí, že lidé by byty chtěli, ale ne za tyto ceny. Za tyto ceny je mnoho bytů neprodejných.
Předražené pražské byty se ovšem už zrcadlí i v cenách v jiných městech. Lidé si byty v Praze už nemohou dovolit, a tak do Prahy dojíždějí, což zvedá ceny v celém Středočeském kraji. To se pak rozlévá v menší míře po celé zemi. Výrazné zdražení nemovitostí vidíme všude.
Nezaměstnanost je rekordně nízká, mzdy v průměru rychle rostou. Domácnosti jsou optimistické a zadlužují se. To umožnilo růst cen do nesmyslných výšin. Hodně lidí si v poslední době pořídilo byt na spekulaci. Myslí si, že ceny půjdou ještě výš. Podle mě tím ale jen přiživili bublinu.
Nikdo neví, kde je správná cena bytu. Pro mě je však indikátor bubliny to, když porovnám, jak dlouho na podobný byt musí lidé šetřit v různých okolních zemích. Když vidím, že ve Varšavě, Berlíně i Hamburku šetří při průměrném platu na stejně velký byt kolem šesti let, považuji to za něco normálního. Když na stejně velký byt při průměrném platu šetří člověk v Praze více než jedenáct let, je evidentně něco špatně. V ČR je nové bydlení pro normální lidi prostě nedostupné.
Co je špatně? Na českém trhu je víc zahraničních spekulantů než jinde. Ti vyhnali ceny vysoko. Proč? Před pěti lety odstartovala ČNB intervence proti koruně. Koruna skokově, prudce oslabila. Ceny nemovitostí byly přitom ještě nízko. Každý italský a německý spekulant věděl, že koruna je nepřirozeně slabá. Mnoho lidí si myslelo, že jakmile ČNB intervence ukončí, kurz se vrátí tam, kde byl původně. To slibovalo výnosnou a téměř bezrizikovou spekulaci. Spekulant tedy počítal s tím, že vydělá na kurzu, na zhodnocení nemovitosti a ještě na nájmu. Pravděpodobnost poklesu ceny byla tehdy po krizi velmi malá. Vzhledem k tomu, že německý lékař šetřící na důchod měl několikrát vyšší příjem než český lékař, nenakoupil jeden byt, ale hned celý činžák. A těchto spekulantů nebylo málo.
Cena bytu se od té doby zvýšila často o více než třetinu. Někde i o polovinu. Když měl spekulant smůlu a nakoupil korunu špatně, kupoval ji kolem 27,50 CZK/EUR; když ji koupil dobře, měl kurz i nad 28,00 CZK/EUR. Po konci intervencí pak eura nakoupil kolem 25,50 CZK/EUR a někdy i lépe. Na kurzu tak hravě udělal 10 %. To nebyla špatná investice. ČNB tak pomohla cizincům k luxusním ziskům a Čechy nechala bez bytů.
ČNB si situaci evidentně uvědomuje. Ví, že je ekonomika přehřátá a že ceny nemovitostí jsou z makroekonomického hlediska nebezpečně vysoko. Proto ČNB už pár kvartálů zvyšuje úrokové sazby a k tomu přidala ještě novou regulaci, podle které dluh žadatele nesmí překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu a současně by zájemce o hypotéku měl na splátku dluhu vynakládat maximálně 45 procent měsíčního čistého příjmu. To ale znamená co? Že zatímco cizinec s vyššími příjmy na český byt dosáhne, český žadatel na něj nedosáhne.
Výsledkem nemohlo být nic jiného, než že po zavedení nové regulace poklesl zájem o hypotéky. Lidé si mohou půjčit méně peněz a musí poptávat menší byty nebo na horších místech. To by mělo růst cen nemovitostí zastavit.
To, že mnoho lidí nyní nedosáhne na vlastní byt, znamená, že se musí poohlédnout po nájemním bytu. Ceny nájmů proto musí logicky růst. Dostáváme se tím do začarovaného kruhu. Drahé byty vedou k vysokému nájemnému. Češi už za bydlení dávají v Praze větší podíl své čisté mzdy než Západoevropané ve svých hlavních městech. Lidem pak nezbývá dost peněz na další útraty. Kolečka ekonomiky se tím roztáčejí pomaleji, než by mohla. Češi proto Němce stále v životní úrovni nemohou doběhnout a asi je ani nikdy nedoběhnou.
Běžní lidé proto už do Prahy dojíždí. Mrhají časem na cestě a přetěžují dopravní síť. První mosty nám v Praze už padají a nejspíš bude hůř. Krom toho ženou vysoké ceny mladé rodiny do maličkých bytů, což musí vést k menším rodinám, což se zase časem negativně projeví v demografické situaci a následně v důchodovém účtu a veřejných financích.
Zatímco domácnosti a stát se tváří, jako by měl být růst ekonomiky nekonečný, profesionálové se už na krizi připravují. Úřady si podle mě lžou do kapsy, když jen nepatrně zhoršují výhled ekonomiky. Ministerstvo financí tento týden kosmeticky zhoršilo odhad růstu ekonomiky v příštím roce na 2,9 procenta. Já se bojím, že realita bude mnohem horší a všichni se jen bojí říct nahlas, že císař je nahý.
Ekonomika zkrátka už narazila na své možnosti dalšího růstu. Nejsou lidi. Růst mezd snižuje ziskovost podniků. Slábne zahraniční poptávka. Vývozy rostou pomaleji než dovozy. Průmyslová produkce ve 3. čtvrtletí roku 2018 meziročně vzrostla jen o 3,3 procenta. V samotném září přitom už poklesla. Nové zakázky ze zahraničí se snížily o 1,1 procenta, zatímco tuzemské nové zakázky klesly o 0,4 procenta. Problémem je výroba aut, kterou dusí nesmyslně přehnaná emisní regulace. Navíc globální automobilky hlásí, že proinvestovaly až moc peněz vývojem elektrických a samoříditelných aut. Musí snížit náklady, což není zrovna signál konjunktury.
Počátek roku 2019 bude ale ještě dobrý. Domácnostem vyskočí mzdy, budou utrácet. Pod vlivem globálního vývoje, kde bude probíhat obchodní válka, ale pomaličku přejdou k šetření a ekonomika přijde o poslední motor růstu. Krize je neodvratná. Politikům se nepodaří hospodářský cyklus ukecat, aby propouštění přišlo až po volbách.
Z pohledu nemovitostí je klíčové, že stavební produkce podle ČSÚ ve třetím čtvrtletí rostla o 13 procent. To je ale zpráva o minulosti. Zpráva o budoucnosti je, že stavební úřady vydaly meziročně o sedm procent méně stavebních povolení a počet zahájených bytů v rodinných domech klesl o 5,9 procenta, u bytů v bytových domech byl zaznamenán pokles o 6,5 procenta. Developeři už s krizí počítají a výstavbu brzdí.
A krize je právě ten čas, kdy je nákup nemovitostí zajímavý. Zkušenost z minulé krize ukazuje, že ceny mají tendenci klesat několik let. Regionálně je však propad dost odlišný a dost odlišný je i u různých druhů nemovitostí. Zatímco pozemky mají málo prostoru ke zlevnění, byty ho mají hodně. Na druhou stranu by krize musela být hodně zlá, aby ceny poklesly pod úroveň roku 2010. Nejvíc tak prodělají ti, kdo naskočili do rozjetého vlaku cen nemovitostí jako poslední.
