Nesvádějme všechno jen na pomalé úřady. Za šíleným růstem cen bytů a domů stojí i hamižnost developerů
14,4 roku. Tak dlouho musí vydělávat Pražan s průměrným platem 39.298 korun měsíčně na to, aby si v metropoli mohl koupit nový byt, který zde v průměru stojí 6,8 milionu korun. Jeden metr čtvereční tu stojí skoro 100 tisíc korun. Naopak nejlépe jsou na tom na Vysočině, kde při místním průměrném platu 29.131 korun stačí na byt vydělávat jen 7,3 roku. Vyplývá to z výpočtů developerské společnosti Central Group, která použila data Českého statistického úřadu a dalších společností stavících a prodávajících byty. Podle autorů analýzy stojí za tímto skokovým cen převis poptávky a omezený přísun nových projektů na trh (který je způsoben pomalým a ztuhlým povolovacím řízením při jejich schvalování). Na zmínku o svých vysokých ziscích však společnosti pochopitelně zapomněly.
Na úvod jen uveďme, že čísla o počtu odpracovaných let nutných k pořízení bytu je potřeba brát s velikou rezervou, protože skutečnost je jiná. Cena je zde totiž počítána násobením hrubé mzdy. Když však z ní strhneme zálohy na sociální a zdravotní pojištění a daň zjistíme, že Pražan s průměrnou mzdou si vydělá za 14,4 roku "jen" 5,035 milionu korun čistého a pokud by chtěl dosáhnout na oněch 6,8 milionu, musel by v práci strávit přibližně dalších pět let. Navíc developerský výpočet jaksi pracuje s premisou, že vše, co člověk vydělá, vrazí do bytu. Jenže takhle to asi v mnoha domácnostech nefunguje. Musí se také jíst, platit oblečení či energie. Ze všeho vyjde, že pořízení bytu je špás na mnohem mnohem delší dobu, nebo se týká jiných lidí, než těch, kteří mají průměrný plat. V dalších regionech je to sice řádově trošku někde jinde, ale princip zůstává stejný.
Bydlení dramaticky zdražilo nejen v Praze, vývoj cen bytů by zřejmě zásadně změnila krize >>>
Jsem zastáncem svobodného tržního prostředí, tedy volného střetu nabídky a poptávky. Když se najde někdo, kdo si chce danou věc koupit a akceptuje její cenu, tak je vše v naprostém pořádku. Totéž platí i z druhé strany. I když si prodávající stanoví i přemrštěnou cenu, ale před kupujícím ji obhájí a oba se dohodnou, je to rovněž v pořádku. Žádné regulace a podobné věci tu nemají co dělat.
Jenže tady jde o něco trošku jiného. Ceny bydlení (především ty v Praze) se urvaly z řetězu. Za cenu nového středního bytu v Praze si našinec v regionu postaví na svém velkém pozemku třípatrový rodinný dům a před něj si postaví ještě dvě auta a bazén. Na prudce rostoucí ceny nových bytů reagují i ceny bytů a domů starších a také rostou. Úměrně tomu se zvyšují i nájmy. Developeři hájí růst cen vysokou poptávkou, ale svádí to i na málo projektů a pomalé stavební řízení.
Ano, realizace projektu zde trvá velice dlouho. Česká republika se v tomto ohledu krčí ve světovém žebříčku kdesi na chvostu a před námi je celá plejáda států z Afriky a Asie. Tady je co dohánět a stavitelům bytů a domů je možno dát za pravdu. Jenže zde nikde není psáno, že když se řízení zrychlí a počet projektů na trhu stoupne, že automaticky klesne i cena bytů. Dnes už je jejich velká část prodávána takzvaně na investici a developeři se tím sami chlubí. V mnoha případech jim tudíž obyčejné lidi ani nejde. Stejně hořce lamentují nad tím, že Česká národní banka zvyšuje úroky a banky zdražují hypotéky. Pravda je přitom taková, že mnohé banky v rámci boje toto zdražování z velké části sanují ze svých marží a úroky zvyšují méně, než by mohly. Důkazem budiž pravidelně publikovaný ukazatel Fincentrum Hypoindex.
Nicméně o jedné věci se tu taktně mlčí a ta má samozřejmě na růstu cen bytů a bydlení svůj obrovský podíl. Jsou to zisky a marže developerů, které jim z realizace jednotlivých projektů plynou. Jak jsem již uvedl, pokud za danou cenu své byty prodají, já s tím nemám problém. Ale oni zde právě nyní příliš moc neprodávají. Ale není to jen a proto tím, že by neměli co prodávat, ale i tím, že lidé to za tak velkou cenu už nechtějí. Dokládá to občasně publikovaná statistika takzvaných ležáků. To jsou byty, které za nabízenou cenu prostě nikdo nechce, klidně i rok a déle. Nyní jich je sice méně než v minulosti, ale přesto tady jsou.
Ale zpět k maržím. Zisky, které developeři z prodeje jednotlivých bytů či domů, realizují, nejsou vůbec malé. Tvoří i desítky procent v poměru k celkové ceně. Za prudkým růstem cen nových domů i bytů v poslední době stojí i ony. Závěrem proto doporučuji nahlédnout do výročních zpráv alespoň několika develeporů. Není potřeba studovat celé tabulky, ale porovnat jen dva řádky, a sice tržby a (čistý) zisk. Možná i zde se pak nachází odpověď na otázku, proč je nové bydlení tak drahé a že je poněkud laciné svádět vše jen na pomalé úřady.
