Faktory ovlivňující cenu nemovitosti, o kterých laik nemá ani tušení
Chystáte se prodat či naopak koupit nemovitost a kladete si otázku, kam se může vyšplhat její cena? Zkušený realitní makléř Josef Mrňous vás seznámí s rozhodujícími faktory, ať už s těmi známými, tak i s těmi, které překvapí.
Cenu nemovitosti, kromě stavu z hlediska rekonstrukce a zachovalosti, ovlivňují na první pohled zjevné faktory: atraktivnost prostředí a dopravní dostupnost. Svoji roli hrají také negativní faktory v okolí nemovitosti jako je například rušná komunikace, dálnice, železniční trať nebo výrobní a komerční stavby. Naopak pozitivně může cenu nemovitosti ovlivnit občanská vybavenost - obchody, služby, škola, školka, zdravotnické zařízení, prostory pro kulturu, sport, rekreaci apod. Platí přitom přímá úměra. Převládají-li pozitiva, bude prodejní cena vyšší. Pokud převažují negativa, bude prodejní cena nižší. To jsou zjevné okolnosti, které si každý umí vyhodnotit.
Co byste možná nečekali
Jsou také faktory, o kterých laik netuší a mohou tržní cenu nemovitosti směrem nahoru i dolů výrazně ovlivnit. U bytu jedním z nich může být jeho situování z hlediska polohy ve vchodu. Cena bytu v přízemí bude určitě nižší, než cena srovnatelného bytu ve stejném vchodu ve vyšším patře. Při rozhodování o koupi bytu nesmíme zapomínat na to, jak si stojí Společenství vlastníků jednotek nebo Bytové družstvo, jestli čerpá úvěr a popřípadě v jaké výši, měsíční splátky. Zajímat bychom se měli také o to, kolik se platí do fondu oprav, kolik bytů se pronajímá, jestli jsou v domě neplatiči aj. Určitě je důležité si také zjistit, jak je to s vlastnictvím pozemků, jestli se s koupí bytu nabývá i spoluvlastnický podíl na pozemcích v okolí bytového domu či nikoli.
Pozor na věcná břemena
Tržní cenu nemovitosti negativně ovlivňují také věcná břemena, zejména věcné břemeno užívání. U rekreačních objektů se často zapomíná na umístění v zátopové oblasti. Cenu ovlivňují také regulativa v územním plánu. Před koupí nebo prodejem nemovitosti doporučuji podrobně se seznámit s územním plánem. Vliv na cenu nemovitosti má také její prezentace na realitních serverech a zkušenosti makléře při prohlídkách. Proto doporučuji vybrat si při prodeji nemovitosti profesionála, který dokáže vyzdvihnout pozitiva a upozadit negativa.
Načasování jako polovina úspěchu
Dalším faktorem, o kterém laik netuší, je načasování inzerce. Zejména u rekreačních objektů je důležité začít s inzercí na jaře. Stejný objekt nabízený na jaře se prodá za vyšší cenu, než když začnu s inzercí na podzim. Cenu nemovitostí ovlivňuje i situace ve společnosti. Poptávka po nemovitostech v době covidové stoupá, tím pádem se zvyšuje i jejich tržní cena. Zcela jistě existuje řada dalších faktorů, o kterých laik netuší, a na které může zkušený makléř při prodeji upozornit. V tom je nezastupitelná role makléře profesionála. Správná volba makléře ušetří prodávajícímu čas, energii, zbaví ho starostí, a hlavně prodá nemovitost za vyšší cenu, než kdyby ji prodával sám.
Dr. Josef Mrňous
