Je dnes investice do bytů stále výhodná?

Otázka první: Proč vlastně investovat do nemovitostí?

Protože nemovitosti a jejich hodnota patří mezi komodity, kde se vývoj cen sleduje desítky let. Na dlouhých (desetiletých, stoletých) časových řadách se ukazuje investice do bytu nejen jako bezpečnější, ale rovněž výnosnější, než investice do měnových, dluhopisových, akciových instrumentů a dokonce i do zlata. Je to dáno tím, že nemovitost je spojena s unikátním a neopakovatelným aktivem – pozemkem. Vyjma válek, revolucí, lokálních událostí a totálních přírodních katastrof je dlouhodobý pokles hodnoty, dejme tomu o 30 %, u nemovitosti velmi nepravděpodobný, zatímco u ostatních aktiv reálně možný a historicky také doložitelný. Nemovitosti dobře „absorbují“ inflační tlaky, jedná se tedy o vynikající nástroj pro dlouhodobé udržení hodnoty. V Praze a obecně i dalších středoevropských velkoměstech je cena navíc stále pod pokličkou naší kupní síly. A to v globalizovaném světě zavání potenciálem pro další růst cen nemovitostí. Ten je navíc způsobený nejen zájmem zahraničních, ale stále více i domácích privátních investorů, a stejně tak i specializovaných investičních fondů.

Otázka druhá: Má smysl investovat do bytu v Praze při současné úrovni cen? A budou ceny i nadále růst?

Jaká je dnešní cenová úroveň? A kdo může za růst cen? Překvapivě pro mnohé je hlavním viníkem růst cen nových bytů a rodinných domů náš stát. Ten, díky růstu daňového zatížení bytů (pozn. za deset let o 500 až 900 tisíc korun na průměrném 2+kk) inkasuje dosti velký podíl z celkové ceny novostavby. Druhým faktorem, který výrazně zvyšuje ceny bytů, jsou velmi přísné stavební normy, předpisy a v případě naší republiky i velmi špatná legislativa a vymahatelnost práva. To vše pak ve finále opět zbytečně navýšilo náklady na stavbu za posledních pár let o desítky procent.

A čistě z pohledu pražského trhu jsou ceny vyšroubované i díky nezodpovědné politice města, která v době největšího (za poslední desetiletí) ekonomického růstu uměle a nezodpovědně přiškrtila výstavbu bytů hluboko pod reálnou poptávku. Praha se tak logicky stále více propadá v žebříčcích, kde je hodnotícím i porovnávajícím kritériem „cena bytu vyjádřená počtem průměrných platů“. Jenže na druhé straně je v metropoli očekáván další příliv nových obyvatel. Podle pražské organizace IPR to má být i 160.000 do roku 2030. Tento očekávaný nárůst počtu obyvatel Prahy, stáří bytového fondu kolem 60let a výše zmiňovaný globální pohled dávají za pravdu těm, kteří se obávají dalšího růstu cen. Pro investory, kteří mají investiční horizont 7 let a dále, je tedy investice smysluplná i při stávajících cenách. A tito investoři pak budou dobře připraveni na očekávaný růst podílu nájemního bydlení, které se nově opět stane bydlícím standardem.

FINEP

Otázka třetí: Nic není černobílé, má investice do bytu vůbec svá negativa?

Ano, má, protože žádná investice, ani ta s garantovaným výnosem, není zcela bez práce. V první řadě je třeba pečlivě volit nájemce. Následně jsou se správou bytu spojeny činnosti jako opravy, schůze SVJ, vyúčtování a podobně. Na trend investičních bytů reagují i samotní developeři. Ti dnes, kromě služeb dceřiných realitních kanceláří, dokáží klientům prostřednictvím svých společností nabídnout i plně profesionální služby dodávající veškerý servis až po daňové přiznání v rámci správy investičních nemovitostí. Jednou z prvních společností, která je specialistou na investiční bydlení je ProBydlení, součást českého holdingu FINEP. U ProBydlení navíc platí, že poplatek za služby spojené se správou investičního bytu hradí klienti, respektive majitelé nemovitostí pouze z vyinkasovaných peněz. Neplatí tedy žádné „management fee“, jak je běžné u většiny měnových nebo akciových fondů.

Otázka čtvrtá: Kde si dnes v Praze investiční byt pořídit? A jak velký byt koupit?

U novostaveb najdou největší uplatnění byty o velikosti 2+kk do cca 55 m². Postupně roste zájem investorů, vzhledem k očekávanému rozšíření nájemního bydlení, i o větší byty kategorií 3+kk nebo  4+kk.

Strategií, jak vhodně investovat do realit, je více a vždy záleží na plánech a očekávání, jaké daný investor má. Někdo kupuje byt s očekáváním budoucího předání svým potomkům v lokalitě, která je mu blízká, nebo naopak v lokalitě, o které ví, že se bude v horizontu 10 a více let velmi dynamicky rozvíjet. Tou je například lokalita Malý háj v pražských Štěrboholech. Jiný investor naopak nyní hledá investici v lokalitě, kde je dostatek pracovních příležitostí s vědomím toho, že pro svůj investiční byt najde velmi rychle nájemce, který v dané lokalitě pracuje. Takovou lokalitou je v Praze Britská čtvrť ve Stodůlkách. A jiný investor koupí byt v lokalitě, která je již dokončená, tedy neplánuje se zde již další etapa výstavby. Takovou lokalitou je například Prosek Park v širším centru města, odkud je to do centra metrem jen 10 minut.