Martin Novák z Broker Consulting: Je dobrý čas na pořízení nemovitosti? A jak se dobře zajistit na stáří?
Ve společnosti se asi najde málo lidí, které by nezajímala témata spojená s financemi a bydlením – tedy s hypotékami, úsporami, investicemi, ale také s různými možnostmi na zajištěné stáří. Produktů, změn i nástrah je v této oblasti hodně. Zorientovat se v nich pomohl Reflexu Martin Novák ze společnosti Broker Consulting.
To, co v současné době řeší spousta lidí, jsou hypotéky. Co stálo za loňským, respektive předloňským propadem a jak se to podepsalo na poptávce?
Za propadem zájmu o hypotéky v rámci České republiky byla kombinace několik faktorů. Jednoznačně cena nemovitostí, protože za posledních 10 let u nás ceny rostly mnohdy až dvojciferným meziročním tempem, pak strmý růst úrokových sazeb a také změna podmínek v poskytování hypotečních úvěrů – Česká národní banka (ČNB) začala upravovat podmínky pro hodnocení tzv. bonity žadatelů. A tohle vše pak mělo na svědomí ten dramatický propad, který jsme pozorovali hlavně loni; v lednu ještě zájem o hypoteční úvěry kulminoval, pak už jen strmě klesal. Dostali jsme se k propadu mezi 60–80 procenty.
Poslechněte si rozhovor jako podcast:
Vyplatí se tedy momentálně investovat do vlastního, anebo do investičního bydlení? Jaký je výhled?
Pokud to minimálně s inflací půjde tak, jak očekává ČNB, tak by úrokové sazby mohly začít klesat v druhé polovině tohoto roku. Což se samozřejmě promítne i do hypotečních úvěrů. Ovšem to, zda s klesajícími sazbami opět poroste zájem o úvěry, teprve uvidíme. A co se týká nákupu nemovitosti? Máte-li vybraný byt nebo dům, který se vám líbí, splňuje všechny vaše představy a parametry, je za nějakou rozumnou cenu, kterou jste schopni zaplatit, ať už z vlastních prostředků, nebo v kombinaci s hypotečním úvěrem, není na co čekat. U nemovitostí na pronájem bych ale radil dobře počítat – a to víc než kdy předtím. Je potřeba tuto investici považovat za dlouhodobou, tedy na nějakých 20 až 30 let. Rozhodnutí si ji pořídit by tedy nemělo být založené jen na pocitech nebo dojmech.
S otázkami bydlení se často zmiňuje i doba nájemní, tedy že nebudeme bydlet ve vlastním, ale budeme si pronajímat. Blíží se i u nás?
V České republice máme takovou zajímavost: mezi základní potřeby obyvatel nepatří ani tak bydlet jako bydlet ve vlastním. Takhle žije až 80 % Čechů, což je oproti zemím na Západě markantní rozdíl. Doba nájemní se ale zřejmě blíží a důvodů pro to je několik: ztížené podmínky při pořizování vlastní nemovitosti, kdy ceny na trhu jsou opravdu vysoko. Dále vysoké úrokové sazby a také malá dostupnost bydlení. Do toho všeho zasahuje ještě faktor, který pozorujeme zhruba od roku 2008, a tím je pomalá nová výstavba. Nabídka nemovitostí na trhu je tedy konstantní a nepříliš flexibilní – oproti poptávce, jež je značná. Navíc sem přichází nový fenomén ze zahraničí: tzv. instituciální investoři, kteří koupí celý developerský projekt se záměrem ho pak dále pronajímat. I tím se samozřejmě dostupnost vlastního bydlení zase o něco sníží.
A co takzvaná realitní bublina – tedy velmi nadhodnocené ceny nemovitostí? Má kvůli situaci na trhu šanci prasknout?
Náš nemovitostní trh je nadhodnocen asi o 25 %. Ve své podstatě jsou tu dva názorové tábory – jeden říká, že sice ceny nemovitostí jsou nadhodnocené, ale faktory, jako jsou inflace, nízká výstavba a nedostatek vlastního bydlení, hovoří o tom, že ceny se stabilizují a v čase půjdou spíše nahoru. Druhý tábor zase říká, že díky vysokým úrokovým sazbám a poklesu poptávky to bude klesat.
Já jsem přesvědčen, že u developerských projektů, tedy u takzvané prvovýstavby, důvody pro stabilizaci cen a jejich růst převyšují argumenty pro nějaký pokles; developer si nemůže z ekonomických důvodů dovolit nemovitost prodat výrazně levněji. Snížení vidím spíš u starších nemovitostí. A tady bude záležet na tom, jak rychle prodávající potřebuje finanční prostředky. Před rokem trval prodej nemovitosti průměrně maximálně tři měsíce, dnes je to měsíců šest a může se to dál prodlužovat. Trh se otočil a tón udává kupující. Kdo má hotovost nebo zajištěné financování, může tedy očekávat slevu, řekněme o 10 i více procent.
Čím je člověk starší, tím více řeší otázku zajištění na důchod. Tady je nutná finanční příprava každého z nás. Jaké jsou ty nejlepší způsoby a jak se možnosti liší, když je mi 30 a 50 let?
Těch možností, jak se na důchod zajistit, máme naštěstí opravdu mnoho. Od doplňkového penzijního spoření, tedy toho takzvaného třetího pilíře, až po to, čemu říkáme čtvrtý pilíř. To je ten soukromý, kdy si sám dávám peníze stranou. Tyto prostředky mohu investovat do podílových fondů, nemovitostí nebo si je držet na běžném či spořicím účtu, i když tato poslední možnost z hlediska finanční matematiky nevychází vůbec dobře. Důležité je, že něco mám našetřené.
A tak jediný rozdíl mezi třicátníkem a padesátníkem není ve způsobech nebo v možnostech, ale v tom, kolik ho to bude stát. Třicátník má výhodu, že do důchodu je pro něj relativně daleko, přičemž padesátník už ho má tak řečeno za rohem. Dám konkrétní příklad: na rentu chci mít milión korun, který by mi měl vystačit k vylepšení životní úrovně pěti tisíci korunami měsíčně, a to po dobu 12 až 15 let. Tyhle peníze si pak uložím do nějakého nástroje, jenž mi bude generovat aspoň dvě až tři procenta ročně v čistém. Třicátníkovi, který si bude zhruba 30 let pravidelně odkládat, bude stačit kolem tisícikoruny měsíčně. Tu investuje do standardního, vyváženého, otevřeného podílového fondu, který bude generovat dlouhodobě něco mezi pěti a šesti procenty. Bohužel padesátník, jenž má na dosažení stejné částky podstatně kratší dobu, tedy asi 15 let, si musí dávat stranou přes tři tisíce korun měsíčně. Peníze nemají čas pracovat.
Zajímavé jsou statistiky, které se týkají tzv. dožití a výše prostředků na rentu, respektive rozdílu mezi ženami a muži. Můžete jen krátce říct, co z toho plyne?
Statisticky se sice muži dožívají nižšího věku, ale do důchodu jdou lépe zajištěni. Je to důsledkem toho, že jsou ze své podstaty akčnější a dynamičtější v investování a většinou jsou to oni, kdo v rukách drží rodinné finance. Díky tomu jsou schopni si za těch několik desítek produktivních let připravit více prostředků na důchod než ženy. Ty jsou vzhledem k vyššímu věku dožití průměrně v důchodu sice delší dobu, peněz jim ovšem zbývá méně. Tímto bych tedy chtěl apelovat na všechny dívky a ženy, aby opravdu nenechávaly finanční rozhodování jenom na partnerovi, ale aby byly v tomto ohledu sobečtější a akčnější. Aby si kromě případného rodinného portfolia, které je určitě vhodné a žádané, pro odchod na odpočinek zařídily i svoje vlastní prostředky.
Je vedle vlastního spoření na důchod výhodné si pořídit i penzijní připojištění?
Penzijní připojištění, respektive po novele doplňkové penzijní spoření jsou dva programy třetího pilíře důchodového zabezpečení, jenž je dobrovolný. A i když je tento způsob v současné době oproti dřívějšku progresívnější a vztahuje se na něj státní podpora, z finančněporadenského pohledu bych nedoporučoval dávat si na něj všechny volné prostředky. Má své klady, ale i zápory a vždy se vyplatí diverzifikovat.
Své volné prostředky mohu tedy uložit do různých produktů nebo investovat. Jaká je nyní situace v případě investic na tuzemském trhu?
Na kapitálovém trhu máme k dispozici stejné možnosti jako většina západních zemí. Běžný investor si dnes může založit klasickou investiční smlouvu: může investovat do podílových fondů, nakoupit konkrétní cenné papíry. Bohužel je tu i spousta ne úplně kvalitních nabídek: různé korporátní dluhopisy pochybné kvality a v posledních letech se objevilo i několik nových vysloveně podvodných schémat, která měla investory nalákat líbivým marketingem a jejich prostředky zneužít. Pokud chcete investovat, začněte s otevřenými podílovými fondy, naučte se investovat. Zjistíte, že je normální, že existuje nějaká volatilita – kolísání hodnoty investice. Češi jsou zvyklí spořit opravdu ve velkém. Ale rozdíl mezi tím, co mají na běžných účtech a co mají zainvestováno, je šest ku jedné – tedy na šest korun úspor mají jen jednu korunu v investicích. A to je opravdu obrovský nepoměr oproti západním zemím a z dlouhodobého pohledu přípravy třeba na důchod je to vysloveně špatně.
Nějaká rada na závěr?
Raketově zbohatnout nejde, zkratka ke štěstí neexistuje. I z mého osobního postoje tedy doporučuji: stanovte si co nejlépe své cíle. Tedy rentu, přípravu prostředků pro děti, peníze na dovolenou, klidně cestu kolem světa. A řekněte si: ano, tyhle cíle si chci splnit a jsem ochoten pro to něco dělat. Potom už je cesta jednoduchá. Vypracovat finanční plán, dát si na stranu své příjmy a výdaje a zjistit, kolik mi zbývá. A pak ideálně s odborníkem najít vhodné portfolio finančních produktů, jež pro mě a pro splnění cílů bude vhodné.
