Vladimír Pikora: Budou ceny nemovitostí stagnovat, nebo poklesnou?
V posledních dnech je na mě nejčastěji směřovanou otázkou to, zda půjdou ceny nemovitostí ještě nahoru. Bojím se, že ne. Otázka podle mě totiž zní jinak, a to zda nepřijde pokles cen. Klasický argument, že ceny nemohou poklesnout, je ten, že je bytů málo, a když je něčeho málo, tak cena neklesá. Můj protiargument je však ten, že nemovitostí je sice málo, ale klesá i počet těch, kteří si je mohou koupit, a dokonce klesá i počet těch, kteří jsou schopní splácet samotný nájem. Hrozí proto, že se někteří budou muset nemovitostí zbavit.
O tom, že je na trhu nemovitostí bublina, není třeba spekulovat. Jasně to nedávno řekla Česká národní banka, podle které ceny bytů jsou pro domácnosti s mediánovými příjmy nadhodnocené už o 40 procent. To rozhodně není zdravý vývoj.
K splaskávání nemovitostní bubliny možná dochází již nyní. Podle studie realitní skupiny European Housing Services (EHS) průměrná cena staršího bytu v ČR mírně klesla. Pochopitelně data ukazují, že je velký rozdíl v cenách napříč republikou a napříč různými segmenty bydlení. V průměru je tu ale pokles a to je klíčové.
To ovšem platí jen u starších bytů. Ceny nových nemovitostí stále rostou. Má to ale velký háček. Zatímco ceny šplhají rychle nahoru, objemy prodejů dramaticky padají, což je velmi nezdravá tendence. Ceny přitom nemají moc prostoru k poklesu, protože v poslední době výrazně zdražily stavební materiály a developerům zdražilo financování. Pokud by šly nové ceny dolů, budou developeři pod náklady. Zde předpokládám, že budou raději vyčkávat nebo přeruší výstavbu.
Drahé nájmy a hypotéky představují politickou rozbušku
Růst hypotečních sazeb se mezitím s určitým časovým zpožděním projeví i v nájmech. Lidé, kteří si nakoupili nemovitost, aby ji hned pronajali, budou potřebovat zvýšit nájem, aby se jim pokryly náklady s dražší hypotékou. Nájmy proto musí zdražit.
Má to ale potíž. Vedle dražší hypotéky budou dražší i energie a vlastně všechno. Inflace bude rekordní. Tento týden vyskočila cena elektřiny na pražské burze na rekordních 376 eur za megawatthodinu. Důvodem je strach z nedostatku ceny plynu. Jinými slovy, válka na Ukrajině může ještě více vyšponovat ceny energií a tím pádem schopnost lidí platit tržní nájemné či splácení hypotéky.
Bojím se, že přibude lidí, kteří se budou chtít bytu zbavit, protože cítí velká rizika s vymáháním nájmů. Navíc ceny starších bytů jsou nyní stále vysoké. Je tedy ještě dobrá doba k prodeji. Podzim může být horší.
Až větší propad cen starších bytů přinese na trh větší poptávku. Na trhu tedy budou příležitosti k nákupu, ale je třeba čekat.
Populisté možná vyřeší bydlení sociálními dávkami
Trh podle mě navíc ovlivní sentiment ve společnosti. Nálada tuzemských spotřebitelů totiž podle pravidelného měsíčního šetření Českého statistického úřadu klesla v červenci nejníže v celé historii měření. Krom toho roste i politická nespokojenost. Důvěra ve vládu podle průzkumu rychle klesá.
Jinými slovy, větřím tu velký politický průšvih, až bude řada lidí donucena opustit své byty a jít do malých či horších bytů, které pro ně budou nevyhovující. Jsem zvědavý, jestli se neobjeví nějaké gesto vlády jako při covidu, kdy lidé nechodili do práce, a přesto dostávali výplatu. Nyní je možné, že vláda lidem dorovná peníze, aby byli schopni platit nájmy. To je sice socialistická šílenost, ale těch jsme v posledních letech viděli v Evropě mnoho.
V každém případě pokud to udělá, tak za cenu výrazně vyššího státního dluhu. Trh s nemovitostmi to ale dočasně stabilizuje. Bohužel jen dočasně, sociální dávky na nájem udrží trh mimo rovnováhu a bublina na trhu nemovitostí bude jen skryta ve státním dluhu.
Sečteno a podtrženo, domnívám se, že ceny nových bytů budou po nějaký čas stagnovat až mírně růst. Ceny starších bytů budou naopak klesat. Teď je důležité o kolik. Česká národní banka ve svém hlavním scénáři počítá s tím, že ceny nemovitostí již neporostou. Ve svém negativním scénáři však počítá s poklesem cen až o 30 procent. To se mi nechce věřit. Na druhou stranu otázkou je, jaké děsy nás čekají na podzim a v zimě. Během války na Ukrajině nelze nic vyloučit. V každém případě by to byla příležitost k nákupu.
