Jiří Paták: Investice do nemovitostí jsou dnes logickou volbou
Češi si půjčují jako o život na pořízení nového bydlení. Úměrně tomu rostou i ceny nemovitostí či nových bytů. Například v Praze za poslední rok vzrostla průměrná cena bytu o 15 procent. Podle Jiřího Patáka, ředitele poradenské společnosti Chytrý Honza, je však zadlužení Čechů stále jedním z nezdravějších v rámci Evropské unie. Paták přitom očekává, že nízké úroky u hypoték zůstanou ještě další dva roky.
Podle dat ministerstva pro místní rozvoj banky poskytly lidem v prvním pololetí letošního roku rekordních 54 tisíc hypoték za 102 miliard korun a vše nasvědčuje, že letošní rok bude historicky rekordní. Jaké jsou podle vás největší příčiny či faktory těchto rekordních dat?
Sešlo se hned několik trendů, které tento boom vyvolaly. Zaprvé jsou to už tolik diskutované sazby. Každé procento dolů znamená na milionové hypotéce úsporu 20 tisíc ročně. A taková úspora logicky láká nové a nové zájemce. Zadruhé jsou to rostoucí platy a výborná kondice české ekonomiky. Lidé jsou optimisté a nebojí se zadlužovat. A konečně zatřetí nám díky velké poptávce rostou ceny nemovitostí a tím i objem uzavřených hypoték.
Zadlužování domácností prostřednictvím hypoték stále narůstá. Nezačíná to už pomalu být nebezpečný jev?
Zadlužení českých domácností hypotékami je jedno z nejzdravějších v EU. Dle České bankovní asociace rostou úspory rychleji než zadlužení. Na rozdíl od spotřebitelských úvěrů lze navíc zadlužení hypotékou brát jako investici. I pokud se zadlužím, můžu předpokládat, že nemovitost roste na své hodnotě.
Výše průměrné hypotéky se neustále zvyšuje. Nezneužívají developeři levné hypotéky a například i nedostatek bytů na trhu k tomu, aby své ceny zvyšovali a tím i zvyšovali množství peněz, které si lidé musí půjčit?
Je to logická situace. Pokud máme lokality jako Praha nebo Brno, kde jsou kvalitní nemovitosti téměř vyprodány, je zde enormní tlak na ceny. Jen v Praze stoupla cena průměrného bytu meziročně o více než 15 procent. Ve velkých městech je obrovská kupní síla a jediným způsobem, jak se nedostat do realitní bubliny, je stavět nové byty. Developeři dnes ale často narážejí na zbytečnou byrokracii a délka stavebních řízení připomíná v Česku země třetího světa.
Co říkáte tomu, že na trhu se objevují i bytové projekty, které nemají všechna potřebná povolení a lidé si v nich byt přesto kupují? Přitom hypotéku jim banka přizná, až když projekt skutečně stojí nebo je v pokročilé fázi výstavby.
Pokud máte kvalitní lokalitu, kde je nedostatek nemovitostí, tak kupující udělá téměř cokoliv, aby se k bytu dostal. To znamená klidně i koupi takzvaně „na papíře“. Dokud se poptávka neuspokojí, tohoto trendu se nezbavíme.
Jsou investice do bytů tím ideálním přístavem v době, kdy úroky u bank jsou velice nízko a akcie či komodity jsou velice nestabilní či nejisté?
Investice do bytů patří mezi konzervativní varianty. O peníze až na extrémy přijít nemůžu, ale zároveň nelze čekat, že vydělám dlouhodobě více než tři až pět procent ročně. Druhá věc je, že dnes mám jako investor jen omezený výběr. Komodity jsou volatilní, kapitálové trhy povětšinou na maximech, dluhopisy na nule a v bance nevydělám už vůbec nic. Investice do nemovitosti je tak dnes logickou volbou.
Co říkáte na záměr ČNB omezit stoprocentní hypotéky?
Je to zbytečná snaha řešit neexistující problém. Podíl stoprocentních hypoték je v Česku minimální. Banky udávají podíly do pěti procent. Zároveň má Česká republika jedno z nejnižších procent nesplácených hypoték v EU. Nehrozí tedy riziko podobné americké hypoteční krizi. Umělý zásah tohoto typu pouze dusí slibně se vyvíjející trh a vytváří umělé bariéry pro klienty, majitele nemovitostí i banky.
Nehrozí podle vás Česku hypoteční bublina, nebo kdy očekáváte, že dojde k ochlazení poptávky po bytech či k většímu růstu úroků u nich a tudíž i k ochlazení zájmu o tyto úvěry?
V letech 2009 - 2014 byla poptávka po nemovitostech a tím i hypotékách slabší. Loni a letos tak z velké části doháníme deficit, který se za ta léta nahromadil. Domácnosti šetřily a nyní začínají opět utrácet. Z mého pohledu se jedná o přirozenou korekci a nehrozí tedy žádná rizika. Nízké úroky nám ještě rok dva zůstanou a podle prognóz na tom má být česká ekonomika další léta také dobře. Ve výsledku tak bude boom realit i hypoték pokračovat.
