Tipy, jak se stát dobrým developerem nemovitostí
Zájem o vlastní bydlení neustále roste, a to i navzdory jeho rostoucím cenám. Zvyšují se náklady na materiál, služby i hypotéky, trh s bydlením se přesto pořád rozrůstá. Svůj podíl na tom nesou i developeři, tedy ti, kdo investují do výstavby nejrůznějších nemovitostí. Rádi byste se takovým developerem také stali? Vidíte v tom svoji budoucnost? Máme pro vás pár tipů, jak být úspěšní.
Kdo vůbec je ten developer?
Než se vůbec pustíme do toho, abychom si řekli, jak být opravdu dobrým developerem nemovitostí, je třeba si ujasnit, kdo to vůbec je. Developerem může být jak fyzická, tak právnická osoba, která se specializuje na pořízení nemovitosti s možností jejího dalšího rozvoje. Podnikatelský záměr developera tak je výstavba nemovitosti, která bude určena k prodeji nebo pronájmu.
Může jít jak o obytné byty nebo domy, tak kancelářské a průmyslové prostory. Celý proces začne koupí nemovitosti, pokračuje dohledem nad celým investičním procesem od projektování až po ukončení výstavby či renovace, a končí pronájmem nebo prodejem takové nemovitosti. Nemusí ale nutně jít o velké projekty a komplexy budov, developer se může zaměřit i na přestavby domů, jejich rekolaudaci na více bytových jednotek nebo na menší výstavby.
Jak se stát dobrým developerem?
Když tuhle otázku vyslovíte, možná nabydete dojmu, že jde o práci jednoho jediného člověka. Tak to ale určitě není, základem úspěchu totiž je skvěle sehraný spolehlivý tým lidí, mezi kterými nechybí architekti, účetní, inženýři, právníci, geologové a další dodavatelé, kteří vám pomohou s realizací vašeho projektu. Jakmile je všechny získáte, můžete se naplno pustit do práce.
Ušetřete čas, který byste strávili běháním po úřadech
Kdo teprve začíná a chce si usnadnit byrokratické kolečko, může vsadit na ready made firmy, které jsou předzaložené, zapsané v obchodním rejstříku, mají svůj název, jednatele, identifikační číslo a splacený základní kapitál. Taková společnost nikdy nevyvíjela žádnou obchodní činnost, jejím účelem od začátku byl prodej konečnému zákazníkovi.
Vyberte si první nemovitost
Společnost máte založenou, tým lidí, se kterými budete spolupracovat, je sestavený. Co dál? Teď nastal čas vybrat si svoji první nemovitost. Vypracujte si rozpočet, zjistěte, jak ji můžete financovat. Nedokážete to z vlastních zdrojů, budete potřebovat hypotéku? Prostudujte podmínky hypoték u jednotlivých bank, prozkoumejte i jednotlivé nabídky a vyberte si tu nejlepší.
Zpracujte svůj podnikatelský plán
Než vám banka poskytne finance, měli byste zvážit, zda dokážete splnit všechny její podmínky a vzít v potaz i zásady pro poskytnutí projektového financování. Mezi ně patří plné pokrytí rizik samotným projektem a nemovitostí, poměr výše úvěru a tržní hodnoty financované nemovitosti, tzv. LTV, a třetí osoba jako zdroj výnosu.
Bance pak předložte svůj podnikatelský projekt k analýze a identifikaci možných rizik. Banka vám nejspíš předloží návrh na jejich zmírnění nebo odstranění. Po komplexní analýze projektu na základě projektového záměru, který jste předložili, vám pak banka předloží svůj návrh financování, tedy podmínek, za jakých vám úvěr poskytne.
Má podobu term-sheetu, který není závazný, ale vy ho musíte akceptovat. Až pak následuje podpis úvěrové smlouvy a splnění odkládacích podmínek, které jsou uvedeny v term-sheetu a které musíte splnit dřív, než začnete čerpat projektový úvěr. Mezi podmínky standardně patří třeba předložení návrhu na vklad zástavního práva banky do Katastru nemovitostí, vlastní kapitál investovaný nebo k dispozici na jistotním účtu před čerpáním úvěru, právní existence příjemce úvěru, úřední povolení, které nabylo právní moci atd. Až poté dojde k čerpání a plnění základních závazků oběma stranami.
Víte, že banka vám jako developerovi poskytne úvěr v takové výši, aby bylo možné projekt úspěšně dokončit a zkolaudovat?
